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三大風(fēng)險(xiǎn)影響買家利益——房地產(chǎn)信托需繃安全弦

來源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2004-06-01

  自去年央行出臺一系列緊縮房地產(chǎn)貸款的政策之后,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大行其道,到目前,全國已經(jīng)出售了幾十個(gè)房產(chǎn)信托項(xiàng)目。房地產(chǎn)信托雖一時(shí)解決了開發(fā)商的燃眉之急,并給投資者一個(gè)新的投資渠道,但其中風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視?!?nbsp;
  房地產(chǎn)融資新途徑 
  2003年6月,央行發(fā)布的121號文件對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)融資做出了諸多限制,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資難度加大。 
  在銀行融資門檻日益提高的背景下,房產(chǎn)信托就成為了開發(fā)商尋求項(xiàng)目融資的最佳工具?!?nbsp;
  偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理?xiàng)钽J(rèn)為,產(chǎn)業(yè)投資基金的缺失進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)商將融資渠道向信托方面轉(zhuǎn)移,他指出,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,我國所有的投資基金都只能是證券投資基金,而不能有產(chǎn)業(yè)投資基金,“在國外,產(chǎn)業(yè)投資基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中扮演重要的角色,而在我國,沒有產(chǎn)業(yè)投資基金的支持、銀行融資的門檻又被提高,開發(fā)商自然會把融資渠道瞄準(zhǔn)房產(chǎn)信托?!?nbsp;
  被開發(fā)商一致瞄準(zhǔn)的房產(chǎn)信托是信托產(chǎn)品的一種,是指投資(購房)人將資金委托信托公司管理,用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),并從中獲得收益的信托投資方式。 
  三大風(fēng)險(xiǎn)影響買家利益 
  隨著房產(chǎn)信托的不斷出現(xiàn),風(fēng)險(xiǎn)開始逐步顯露,銀監(jiān)會相關(guān)人士透露,“少量”購房信托在運(yùn)作過程中存在“不規(guī)范”和“風(fēng)險(xiǎn)”,并“已經(jīng)對中小投資人的收益帶來了風(fēng)險(xiǎn)”?!?nbsp;
  風(fēng)險(xiǎn)一:投資回報(bào)說了不算  
  根據(jù)《信托法》的有關(guān)規(guī)定,所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率,雖然在現(xiàn)行的市場規(guī)則下,開發(fā)商或信托公司通常會承諾一定的收益率,但是,相關(guān)法律專家認(rèn)為,法律并不保護(hù)這個(gè)收益率。   
  北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長助理崔建華說,這意味著在信托計(jì)劃運(yùn)作之后,如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時(shí)所承諾的收益率,那么作為購買人,無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時(shí)承諾收益率兌現(xiàn)收益?!?nbsp;
  例如,如果購買了總額為35萬元的房產(chǎn)信托,信托公司承諾的收益率為2年4%,收益額為14000元,但是,當(dāng)信托計(jì)劃結(jié)束之后,收益率只有2%,收益額只有7000元,而在這時(shí),購買人只能接受7000元的收益,而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)14000元的收益,這樣計(jì)算,購買人損失了7000元。 
  另外,如果信托計(jì)劃執(zhí)行后,所獲得的收益率如高于開發(fā)商或信托公司的承諾,按照通常的規(guī)則,房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時(shí)約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高,在這種情況下,投資人的利益自然會受到相應(yīng)的“負(fù)面影響"?!?nbsp;
  風(fēng)險(xiǎn)二:擔(dān)保賠付并不保險(xiǎn) 
  據(jù)了解,在現(xiàn)行房產(chǎn)信托的運(yùn)作模式當(dāng)中,通常要設(shè)置擔(dān)保方,但是,一位長期從事信托操作的業(yè)內(nèi)人士說,對購買人來說,這個(gè)所謂的擔(dān)保并不保險(xiǎn),因?yàn)樗膿?dān)保效力僅僅發(fā)生在信托公司與被投資項(xiàng)目之間,而不是項(xiàng)目與購買人之間或信托公司與信托購買人之間。 
  雖然按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定,“信托投資人在被投資方破產(chǎn)的情況下,在所有債權(quán)人當(dāng)中擁有優(yōu)先償付權(quán)",但是,“優(yōu)先償付"的對象是信托公司,而非直接償付給購買人,一位業(yè)內(nèi)人士指出,如果信托公司出于一定的目的拒絕退還本金或者不完全退還本金,購買人的利益將被損害。 
  北京漢華律師事務(wù)所胡凌律師指出,由于信托購買人和信托公司的債務(wù)關(guān)系與信托公司和被投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的債務(wù)關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系,因此,如果在房產(chǎn)信托運(yùn)作的過程中,被投資方倒閉,需要啟動擔(dān)保賠付時(shí),首先需要解決被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目與信托公司之間的債務(wù)關(guān)系,而非信托公司與信托購買人之間的法律關(guān)系?!?nbsp;
  風(fēng)險(xiǎn)三:信托公司評估項(xiàng)目并不可靠  
  楊泓指出,由于中國沒有專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司,房產(chǎn)信托產(chǎn)品通常由一般的信托公司發(fā)行,這就致使信托公司對項(xiàng)目的前景難以做出準(zhǔn)確的判斷。作為信托購買人資金的代管者,對房地產(chǎn)項(xiàng)目前景判斷的失誤,將直接導(dǎo)致信托購買人的利益受到損失。楊泓認(rèn)為,這也是房產(chǎn)信托又一大風(fēng)險(xiǎn)?!?nbsp;
  據(jù)記者了解,在現(xiàn)今的市場中,基本上所有發(fā)行房產(chǎn)信托的信托公司都不聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測,往往需要購買人根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷,一旦個(gè)人的判斷出現(xiàn)錯(cuò)誤,往往會對信托購買人造成巨大的利益損失。  
  房產(chǎn)信托有待規(guī)范  
  正是由于上述風(fēng)險(xiǎn)的存在,銀監(jiān)會已經(jīng)在考慮整肅房產(chǎn)信托市場,甚至有傳言說“銀監(jiān)會欲叫停房產(chǎn)信托”,雖然銀監(jiān)會已經(jīng)進(jìn)行了否認(rèn),但是,有關(guān)人士透露,即將出臺《房地產(chǎn)信托專項(xiàng)管理辦法》,這一“新規(guī)”的核心內(nèi)容在于限制了房產(chǎn)信托的總額不得超過項(xiàng)目總資金量70%,這無疑抬高了房產(chǎn)信托的門檻?!?nbsp;
  崔建華認(rèn)為,此舉不僅對信托公司與開發(fā)商有較大的影響,對有意向投資房產(chǎn)信托的買家來說也有所影響。他指出,房產(chǎn)信托的大量出現(xiàn)是因?yàn)槠淙谫Y成本低于銀行融資的成本,而新政策出臺之后,房產(chǎn)信托融資的成本將有所提高,當(dāng)其融資成本超過銀行或其他融資方式的成本時(shí),開發(fā)商將不再熱衷于采用這一融資工具,普通買家將有可能買不到房產(chǎn)信托?!?nbsp;
  不過,這僅僅是一種猜想,在短時(shí)間內(nèi)還很難做出房產(chǎn)信托與銀行貸款誰代替誰的結(jié)論。隨著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的深入,以后會有越來越多的融資方式出現(xiàn),至于房產(chǎn)信托,很可能將是這樣一種情況,當(dāng)開發(fā)商想到需要融資的時(shí)候,會想起有這樣一種融資手段,也就是說,銀行多了一個(gè)競爭者,開發(fā)商多了一個(gè)融資渠道,投資者多了一種投資手段?!?nbsp;
 
(xintuo摘自經(jīng)濟(jì)日報(bào))


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