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 　自去年央行出臺(tái)一系列緊縮房地產(chǎn)貸款的政策之后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大行其道，到目前，全國(guó)已經(jīng)出售了幾十個(gè)房產(chǎn)信托項(xiàng)目。房地產(chǎn)信托雖一時(shí)解決了開發(fā)商的燃眉之急，并給投資者一個(gè)新的投資渠道，但其中風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視?！?nbsp;
　　房地產(chǎn)融資新途徑 
　　2003年6月，央行發(fā)布的121號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)融資做出了諸多限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資難度加大。 
　　在銀行融資門檻日益提高的背景下，房產(chǎn)信托就成為了開發(fā)商尋求項(xiàng)目融資的最佳工具?！?nbsp;
　　偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理?xiàng)钽J(rèn)為，產(chǎn)業(yè)投資基金的缺失進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)商將融資渠道向信托方面轉(zhuǎn)移，他指出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國(guó)所有的投資基金都只能是證券投資基金，而不能有產(chǎn)業(yè)投資基金，“在國(guó)外，產(chǎn)業(yè)投資基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中扮演重要的角色，而在我國(guó)，沒有產(chǎn)業(yè)投資基金的支持、銀行融資的門檻又被提高，開發(fā)商自然會(huì)把融資渠道瞄準(zhǔn)房產(chǎn)信托?！?nbsp;
　　被開發(fā)商一致瞄準(zhǔn)的房產(chǎn)信托是信托產(chǎn)品的一種，是指投資（購(gòu)房）人將資金委托信托公司管理，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并從中獲得收益的信托投資方式。 
　　三大風(fēng)險(xiǎn)影響買家利益 
　　隨著房產(chǎn)信托的不斷出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)開始逐步顯露，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士透露，“少量”購(gòu)房信托在運(yùn)作過程中存在“不規(guī)范”和“風(fēng)險(xiǎn)”，并“已經(jīng)對(duì)中小投資人的收益帶來了風(fēng)險(xiǎn)”?！?nbsp;
　　風(fēng)險(xiǎn)一：投資回報(bào)說了不算　 
　　根據(jù)《信托法》的有關(guān)規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率，雖然在現(xiàn)行的市場(chǎng)規(guī)則下，開發(fā)商或信托公司通常會(huì)承諾一定的收益率，但是，相關(guān)法律專家認(rèn)為，法律并不保護(hù)這個(gè)收益率?！　?nbsp;
　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)助理崔建華說，這意味著在信托計(jì)劃運(yùn)作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時(shí)所承諾的收益率，那么作為購(gòu)買人，無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時(shí)承諾收益率兌現(xiàn)收益?！?nbsp;
　　例如，如果購(gòu)買了總額為35萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率為2年4％，收益額為14000元，但是，當(dāng)信托計(jì)劃結(jié)束之后，收益率只有2％，收益額只有7000元，而在這時(shí)，購(gòu)買人只能接受7000元的收益，而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)14000元的收益，這樣計(jì)算，購(gòu)買人損失了7000元。 
　　另外，如果信托計(jì)劃執(zhí)行后，所獲得的收益率如高于開發(fā)商或信托公司的承諾，按照通常的規(guī)則，房產(chǎn)信托的購(gòu)買人也只能按照當(dāng)時(shí)約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高，在這種情況下，投資人的利益自然會(huì)受到相應(yīng)的“負(fù)面影響＂?！?nbsp;
　　風(fēng)險(xiǎn)二：擔(dān)保賠付并不保險(xiǎn) 
　　據(jù)了解，在現(xiàn)行房產(chǎn)信托的運(yùn)作模式當(dāng)中，通常要設(shè)置擔(dān)保方，但是，一位長(zhǎng)期從事信托操作的業(yè)內(nèi)人士說，對(duì)購(gòu)買人來說，這個(gè)所謂的擔(dān)保并不保險(xiǎn)，因?yàn)樗膿?dān)保效力僅僅發(fā)生在信托公司與被投資項(xiàng)目之間，而不是項(xiàng)目與購(gòu)買人之間或信托公司與信托購(gòu)買人之間。 
　　雖然按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，“信托投資人在被投資方破產(chǎn)的情況下，在所有債權(quán)人當(dāng)中擁有優(yōu)先償付權(quán)＂，但是，“優(yōu)先償付＂的對(duì)象是信托公司，而非直接償付給購(gòu)買人，一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果信托公司出于一定的目的拒絕退還本金或者不完全退還本金，購(gòu)買人的利益將被損害。 
　　北京漢華律師事務(wù)所胡凌律師指出，由于信托購(gòu)買人和信托公司的債務(wù)關(guān)系與信托公司和被投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的債務(wù)關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，因此，如果在房產(chǎn)信托運(yùn)作的過程中，被投資方倒閉，需要啟動(dòng)擔(dān)保賠付時(shí)，首先需要解決被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目與信托公司之間的債務(wù)關(guān)系，而非信托公司與信托購(gòu)買人之間的法律關(guān)系。　 
　　風(fēng)險(xiǎn)三：信托公司評(píng)估項(xiàng)目并不可靠　 
　　楊泓指出，由于中國(guó)沒有專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司，房產(chǎn)信托產(chǎn)品通常由一般的信托公司發(fā)行，這就致使信托公司對(duì)項(xiàng)目的前景難以做出準(zhǔn)確的判斷。作為信托購(gòu)買人資金的代管者，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前景判斷的失誤，將直接導(dǎo)致信托購(gòu)買人的利益受到損失。楊泓認(rèn)為，這也是房產(chǎn)信托又一大風(fēng)險(xiǎn)。　 
　　據(jù)記者了解，在現(xiàn)今的市場(chǎng)中，基本上所有發(fā)行房產(chǎn)信托的信托公司都不聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，往往需要購(gòu)買人根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，一旦個(gè)人的判斷出現(xiàn)錯(cuò)誤，往往會(huì)對(duì)信托購(gòu)買人造成巨大的利益損失?！?nbsp;
　　房產(chǎn)信托有待規(guī)范　 
　　正是由于上述風(fēng)險(xiǎn)的存在，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)在考慮整肅房產(chǎn)信托市場(chǎng)，甚至有傳言說“銀監(jiān)會(huì)欲叫停房產(chǎn)信托”，雖然銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)進(jìn)行了否認(rèn)，但是，有關(guān)人士透露，即將出臺(tái)《房地產(chǎn)信托專項(xiàng)管理辦法》，這一“新規(guī)”的核心內(nèi)容在于限制了房產(chǎn)信托的總額不得超過項(xiàng)目總資金量70％，這無疑抬高了房產(chǎn)信托的門檻?！?nbsp;
　　崔建華認(rèn)為，此舉不僅對(duì)信托公司與開發(fā)商有較大的影響，對(duì)有意向投資房產(chǎn)信托的買家來說也有所影響。他指出，房產(chǎn)信托的大量出現(xiàn)是因?yàn)槠淙谫Y成本低于銀行融資的成本，而新政策出臺(tái)之后，房產(chǎn)信托融資的成本將有所提高，當(dāng)其融資成本超過銀行或其他融資方式的成本時(shí)，開發(fā)商將不再熱衷于采用這一融資工具，普通買家將有可能買不到房產(chǎn)信托?！?nbsp;
　　不過，這僅僅是一種猜想，在短時(shí)間內(nèi)還很難做出房產(chǎn)信托與銀行貸款誰(shuí)代替誰(shuí)的結(jié)論。隨著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的深入，以后會(huì)有越來越多的融資方式出現(xiàn)，至于房產(chǎn)信托，很可能將是這樣一種情況，當(dāng)開發(fā)商想到需要融資的時(shí)候，會(huì)想起有這樣一種融資手段，也就是說，銀行多了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，開發(fā)商多了一個(gè)融資渠道，投資者多了一種投資手段?！?nbsp;